وام خرید یا ساخت مسکن در سال ۱۴۰۴؛ تغییر سقف تسهیلات و نرخ بازگشت جدید

مقدمه

در سال ۱۴۰۴ سیاست‌های اعتباری بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی در حوزه‌ی تسهیلات مسکن دچار تغییرات چشمگیر شده‌اند. افزایش هزینه ساخت، تورم مصالح، و رشد تقاضای زوج‌های جوان، باعث شد سقف وام مسکن در مقاطع مختلف افزایش یابد و نوع بازپرداخت نیز انعطاف‌پذیرتر شود.

اصلی‌ترین هدف این اصلاحات، افزایش قدرت خرید مسکن و تسهیل ساخت‌وساز در مناطق شهری و حاشیه‌ای است. در ادامه، جزئیات کامل تغییرات سقف، نرخ سود و شرایط بازپرداخت را بررسی می‌کنیم.

۱. روند کلی بازار وام مسکن در سال ۱۴۰۴

بر اساس داده‌های نیمه‌دوم سال ۱۴۰۴، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کلان‌شهرهایی مثل تهران، مشهد و شیراز بین ۴۵ تا ۱۰۰ میلیون تومان متغیر است. همین تورم قیمتی باعث شد تسهیلات سنتی با سقف‌های قدیمی (۲۸۰ تا ۴۸۰ میلیون تومان) عملاً ناکارآمد شوند.

در پاسخ، بانک مرکزی در ابلاغیه تابستان ۱۴۰۴ سه تصمیم کلیدی گرفت:

1. افزایش سقف وام خرید و ساخت مسکن تا ۹۰۰ میلیون تومان در تهران؛
2. افزایش زمان بازپرداخت تا حداکثر ۲۰ سال؛
3. تثبیت سود اسمی ۱۸٪ اما معرفی نرخ بازگشت مؤثر شناور بین ۱۹ تا ۲۳٪.

۲. سقف‌های جدید وام خرید و ساخت مسکن (۱۴۰۴)

افزایش این سقف‌ها پس از سه سال توقف منجر به تحریک نسبی بازار انبوه‌سازی و افزایش حجم معاملات ملکی شد.

۳. نرخ سود و نرخ بازگشت مؤثر جدید

بانک مرکزی نرخ سود اسمی تسهیلات مسکن را همانند سایر وام‌ها ۱۸ درصد اعلام کرده است، اما به‌دلیل هزینه‌های بیمه، کارمزد کارشناسی، و اقساط بلندمدت، نرخ مؤثر بازگشت واقعی بین ۲۱ تا ۲۳ درصد محاسبه می‌شود.

تفاوت ساختاری:

۴. تغییرات مهم ضوابط وام ساخت و خرید مسکن

▪️ شرط سپرده‌گذاری حذف یا تعدیل شد

در بسیاری از بانک‌ها دیگر نیازی به سپرده‌گذاری شش‌ماهه نیست. مشتریان می‌توانند با اعتبارسنجی حقوق و گردش مالی وارد فرایند درخواست وام شوند. این تغییر به‌ویژه در بانک‌های ملی، مسکن، ملت و سامان اعمال شده است.

▪️ معرفی سامانه مسکن‌یار برای اعتبارسنجی پروژه‌ها

بانک مسکن سامانه‌ای به نام مسکن‌یار ۱۴۰۴ را راه‌اندازی کرده تا مدارک ساخت‌وساز، نقشه، و مجوز شهرداری را به‌صورت دیجیتال بررسی کند. این اقدام باعث کاهش قاچاق اسناد و تسریع پرداخت شده است.

▪️ ترکیب تسهیلات ساخت و خرید

برای اولین بار در ۱۴۰۴ امکان تبدیل وام ساخت به خرید فراهم شده؛ به‌عبارتی سازنده می‌تواند پس از تکمیل، وام ساخت خود را به وام خرید برای خریدار منتقل کند (طرح انتقال بدهی).

۵. طرح‌های بانکی فعال در حوزهٔ مسکن

بانک مسکن – «طرح جهش ملی»

• سقف: تا ۱ میلیارد تومان
• دوره بازپرداخت: ۲۰ سال
• سود: ۱۸٪ اسمی / ۲۱٪ مؤثر
• نیاز به ضامن ندارد (با امتیاز اعتبار بالای ۶۵۰ واحد)
• ویژه متقاضیان طرح نهضت ملی و اولویت زوج‌های جوان

بانک ملت – «وام ساخت به‌صورت مرحله‌ای»

• سقف: ۸۰۰ میلیون تومان
• نحوه پرداخت: سه مرحله بر اساس پیشرفت فیزیکی پروژه
• وثیقه: سند زمین یا ملک در حال ساخت
• مزیت: پرداخت سریع فاز اول پس از شروع اسکلت ساختمان

بانک کشاورزی – «مسکن روستا»

• سقف: تا ۳۰۰ میلیون تومان
• نرخ سود ترجیحی: ۱۲٪ برای مناطق محروم
• دوره بازپرداخت: تا ۱۵ سال
• همکاری با بنیاد مسکن انقلاب اسلامی

بانک سامان – «وام خرید خانه بدون ضامن»

• سقف: تا ۷۰۰ میلیون تومان
• ضمانت: امتیاز اعتباری + فیش حقوقی
• سود مؤثر: حدود ۲۲٪
• مدت بازپرداخت: ۱۲ تا ۱۵ سال

۶. شرایط جدید بازپرداخت و نحوه محاسبه اقساط

در بخشنامه سال ۱۴۰۴، بانک‌ها موظف شده‌اند سقف مجموع اقساط را بیش از ۴۵٪ درآمد ماهانه مشتری تعیین نکنند.

در نتیجه برای درآمد ماهانه ۲۰ میلیون تومان، قسط حداکثر باید حدود ۹ میلیون تومان باشد.

دوره بازپرداخت بین ۵ تا ۲۰ سال قابل انتخاب است و پرداخت‌ها می‌تواند ماهانه، فصلی یا شناور تنظیم شود.

در طرح‌های دیجیتال، امکان درخواست تعدیل اقساط بر اساس میزان درآمد جدید نیز پیش‌بینی شده است.

۷. اثرات اقتصادی تغییر سقف و نرخ بازگشت

افزایش سقف تسهیلات، گرچه توان خرید را کمی بالا برده، اما موجب دغدغه تورمی نیز شده است.

تحلیل اقتصاددانان نشان می‌دهد:

• تقاضا برای آپارتمان‌های زیر ۱۰۰ متر حدود ۲۵٪ رشد داشته؛
• وام ساخت در پروژه‌های کوچک با متراژ زیر ۵۰۰ متر حدود ۳۰٪ افزایش تقاضا نشان می‌دهد؛
• در مقابل، نرخ اقساط مؤثر خانوارها بیشتر شده و فشار نقدینگی بر اقشار متوسط محسوس است.

در مجموع، بازار مسکن ۱۴۰۴ شاهد افزایش پیوسته قیمت‌ها همراه با تسهیلات بزرگ‌تر اما بازپرداخت طولانی‌تر است.

۸. چشم‌انداز سیاست وام مسکن تا پایان ۱۴۰۵

بر اساس برنامه بانک مرکزی، تا پایان سال ۱۴۰۵ قرار است سه گام دیگر اجرا شود:

1. ادغام کامل وام ساخت و خرید در قالب «وام ترکیبی پروژه‌ای»؛
2. اتصال برخط بانک‌ها به سازمان ثبت و شهرداری برای تأیید الکترونیک سند؛
3. انتشار کارت اعتباری مسکن (Mortgage Card) با نرخ سود شناور برای قسط‌دهی آنلاین.

این چشم‌انداز نشان‌دهنده حرکت تدریجی ایران به سمت ضمانت دیجیتال و سیستم اعتباری مسکن داده‌محور است.

جمع‌بندی نهایی

سال ۱۴۰۴ را می‌توان نقطه‌ی عطفی در تحول سیاست‌های تسهیلات مسکن دانست؛

از حذف سپرده‌گذاری و ضامن انسانی گرفته تا افزایش سقف وام تا سطح واقع‌بینانه‌ی بازار. با وجود نرخ‌های مؤثر نسبتاً بالا، انعطاف زمانی بازپرداخت باعث شد این وام‌ها برای قشر متوسط و جوانان جذاب‌تر شوند.

اگر در پی خرید یا ساخت خانه در سال جاری هستید، بررسی طرح‌های مسکن‌یار بانک مسکن و وام خرید خانه سامان یا ملت می‌تواند بهترین مسیر انتخاب سرمایه‌ای باشد.